ساخت وساز در حریم رودخانه

به گزارش  پایگاه اطلاع رسانی دولت و به نقل از وزارت راه و شهرسازی، دبیر شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران در نامه‌ای به رییس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی،ساختمان وزارت راه و شهرسازی، مسکن و شهرسازی، همچنین اعضای شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، مصوبه شورا را در خصوص وقوع سیل در کشور، ابلاغ کرد.

در متن این مصوبه آمده است: شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در جلسه مورخ ۲۶ فروردین ۹۸ پدیده وقوع سیل در برخی از شهرها و روستاهای کشور را مورد بررسی قرار داد و ضمن استماع گزارش های مراجع استانی، وزارت نیرو، مرکز مطالعات و تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، وزارت دفاع و پشتیبانی نیروهای مسلح، سازمان میراث‌فرهنگی و دبیرخانه شورای‌عالی شهرسازی و معماری، اذعان می‌دارد که بخشی از خسارات وارده بر شهرها و روستاهای کشور به دلیل شدت بالای بارش، اجتناب‌ناپذیر بود. اما بخش قابل‌توجهی از تبعات سیلاب‌ها با اقدامات در سطوح و مقیاس‌های مختلف قابل‌کنترل، حذف و یا تعدیل است که عزم جدی کلیه مراجع مرتبط در حوزه‌های شهری و فراشهری و بخش‌های مختلف حاکمیت را طلب می‌کند.

در ادامه همچنین تاکید شده است: شورای عالی شهرسازی و معماری در راستای تکلیف صریح قانونی خود مبنی بر ایجاد هماهنگی بین تصمیمات و برنامه های دستگاه های مختلف به منظور ایجاد محیط زیست بهتر برای مردم بر مجموعه ای از تدابیر و تکالیف لازم الرعایه جهت دستگاه های مرتبط به شرح زیر تاکید می کند:

1-طرح های آبخیزداری و آبخوانداری در سطح حوزه های آبخیز مشرف بر شهرها با راهبری وزارت جهاد کشاورزی و مشارکت شهرداری ها با هدف کنترل سیل و رسوب ورودی به شهرها انجام شود. در این خصوص احیای ردیف بودجه ای طرح آبخیزداری کنترل سیل حوزه های آبخیز شهری با مشارکت دستگاه های ذینفع و بهره بردار و مساعدت سازمان برنامه و بودجه کشور، ضروری است.

2- حرایم و بستر رودخانه ها و مسیل های متداخل با حوزه شهری و فراشهری توسط وزارت نیرو تدقیق و حسب استعلام مهندسان مشاور عهده دار تهیه طرح یا ادارات کل راه و شهرسازی استان ها و یا دبیرخانه شورای عالی و سایر مراجع مرتبط در کلیه طرح های توسعه و عمران شهری و روستایی اعمال و ملاک عمل قرار گیرد. در این خصوص لازم است جهت کاهش زمان پاسخگویی به استعلامات انجام شده از سوی وزارت نیرو اتخاد شود.

3-تدابیر لازم جهت علامت گذاری دقیق و شفاف حرایم کمی و کیفی رودخانه ها توسط وزارت نیرو به منظور استفاده از ظرفیت پایش عمومی و نظارت های اجتماعی صورت گیرد.

4-وزارت راه و شهرسازی (سازمان هواشناسی) موظف است نسبت به استقرار سامانه هشدار سیل در شهرها و روستاهای در معرض خطر سیلاب اقدام کند.

5- نظر به نقش بی بدیل پادگان ها به عنوان پهنه های تجهیز شده شهری در مدیریت بحران و امدادرسانی به مردم، انتقال عرصه های مذکور به خارج از شهرها مگر در مواردی که متقضیان نظامی و امنیتی حکم می کند، ضروری نبوده و کاربری کلیه پادگان ها در طرح های توسعه وعمران نظامی تثبیت می شود.

6-اقدام قاطع و موثر توسط نهادهای مرتبط نظیر شهرداری‌ها و وزارت نیرو در برخورد با ساخت و سازهای واقع در حریم و بستر رودخانه و مسیل‌ها و قلع و پاکسازی مستحدثات غیرمجاز واقع در مواضع مذکور انجام و از صدور آرای کمیسیون ماده ۱۰۰ منجر به اخذ جریمه برای تخلفات واقع در حریم و بستر رودخانه ها و مسیل ها خودداری شود.

7- ممنوعیت صدور هرگونه پروانه ساختمانی و تعیین کاربری متعارض در حریم و بستر رودخانه‌ها و مسیل‌ها.

ساخت و ساز در ملک مشاع

تعریف املاک مشاع

سهم مالکین در جزء به جزء آن منتشر است و هر یک از مالکین به قدرِ حق خود از تمامی و یا قسمتی از ملک سهم دارد. لذا، وقتی که یکی از مالکین درخواست فروش سهمش را داشته باشد، تعیین سهم وی مشکلی است که باید از طریق افراز و تفکیک ملک مشاع برطرف گردد.

با عنایت به این‌که امکان دارد مال مشاع، عین یا منفعت یا دین یا مالی مثلی یا قیمی ‌باشد، قانون‌گذار در مرحله‌ی اول به شریک ها اجازه می‌دهد با رضایت و توافق بین خود، تقسیم را به صورتی که در خصوص آن توافق داشته باشند، انجام داده و چنانچه توافق انجام نشد، متقاضی تقسیم می‌تواند شرکا را به انجام تفکیک ملک مشاع از طریق مراجع قانونی مجبور بنماید.

اولین مرحله در ساخت و ساز در ملک مشاع

جریان ثبتی ملک مورد افراز باید پایان پذیرفته باشد، به این معنی که از لحاظ ثبتی مشکلی وجود نداشته و حتما دارای سند مالکیت باشد یا اینکه بعد از ثبت در دفتر املاک آگهی نوبتی و تحدیدی آن منتشر شده و در موعد مقرر نسبت به آن اعتراض صورت نگرفته باشد.

دومین مرحله در ساخت و ساز در ملک مشاع

درخواست هر کدام از شریکان با مستندات قانونی و مشخصات و آدرس درست به ادارۀ ثبت تحویل می‌گردد. پس از این مرحله است که ادارۀ ثبت محل وارد عمل می‌گردد و بررسی‌ها را شروع می‌نماید.

سومین مرحله در ساخت و ساز در ملک مشاع

پرونده مطرح توسط نمایندۀ ادارۀ ثبت محل از این حیث که ملک مورد نظر مراحل قانونی را طی نموده است و یا سند مالکیت دارد، بررسی می‌گردد تا اشکالات قانونی برای افراز و تفکیک ملک مشاع وجود نداشته باشد.

چهارمین مرحله در ساخت و ساز در ملک مشاع

نمایندۀ ثبت بعد از بررسی کردن پرونده مورد نظر، گزارشش را به رئیس ادارۀ ثبت ارسال می‌‌نماید تا او پس از مشاهده‌ی گزارش نمایندۀ ثبت تصمیم‌گیری نهایی را انجام دهد.

پنجمین مرحله در ساخت و ساز در ملک مشاع

رئیس ادارۀ ثبت چنانچه موضوع ساخت و ساز در ملک مشاع مورد نظر قابل افراز بودن باشد، پرونده مطروحه را به نقشه‌بردار ثبت برای معاینۀ محلی و انجام مراحل نقشه‌برداری می‌دهد.

ششمین مرحله در ساخت و ساز در ملک مشاع

نقشه‌بردار در معیت نمایندۀ ثبت در محل حاضر گردیده و از همه شرکا و افرادی که متقاضی افراز هستند دعوت می‌نماید و به امضای کلیه‌ی شرکای حاضر در روز معاینه و نیز خودِ نمایند‌ه‌ی ثبت رسانده و به مسئول واحد ثبتی تسلیم می‌نماید.

مسئول واحد ثبتی هم بعد از رسیدگی کردن موضوع و انطباق دادن درخواست با مقررات قانونی و مشاهده‌ی صورت ‌مجلس تنظیم شده، نقشه‌ی افرازی و نیز تطبیق آن با وضعیت و سابقه‌ی ثبتی، تصمیم خود را در بر رد یا قبول درخواست افراز و تفکیک ملک مشاع و نحوۀ آن اعلام می‌دارد.

هفتمین مرحله در ساخت و ساز در ملک مشاع

بعد از ثبت اعتراض متقاضی، در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک مشاع ،‌ دادگاه در خصوص رسیدگی به مدارک و مستندات ملک یا ساختمان مورد نظر بر اساس قوانین و مقررات و انطباق دادن مدارک ارائه شده با اسناد مالکیت ملک و قابل افراز بودن آن اقدام لازم را معمول می‌نماید.

هشتمین مرحله در ساخت و ساز در ملک مشاع

نمایندۀ ثبت با در نظر گرفتن صورت‌جلسه افرازی، پیش‌نویس سند مالکیت قطعه یا قطعات افرازی مورد نظر را تهیه کرده و دفتر املاک سند اولیه را باطل نموده و سند جدید صادر می‌کند و موضوع ابطال اسناد مالکیت مشاعی را طی بخشنامه‌ای به دفاتر اسناد رسمی تابعه اطلاع‌رسانی می‌کند.

نهمین مرحله در ساخت و ساز در ملک مشاع

شریک ها قادرند بعد از رأی دادگاه مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک مورد نظر، تقاضای فروش را انجام دهد که در این خصوص دادگاه بعد از بررسی دستور فروش، آن را به دایرۀ اجرای احکام مدنی امور فروش اموال غیرمنقول ارسال کرده و بعد از انجام تشریفات فروش ملک غیرقابل افراز طبق ماده ۱۰ قانون افراز املاک مشاع پس از کم کردن هزینۀ عملیات اجرایی بر اساس دستور دادگاه، مابین شریکان به میزان سهم تقسیم می‌نماید.

دهمین مرحله در ساخت و ساز در ملک مشاع

استعلام از شهرداری

ساخت و ساز در زمین اوقافی

زمین اوقافی به ملکی گفته می‌شود که مالک، آن زمین را برای امور خیریه و وقف کرده است. با توجه به این تعریف ساده از زمین‌های اوقافی به راحتی می‌توان حدس زد که در حال حاضر، مالک این زمین‌ها اداره اوقاف و امور خیریه است. هرگونه خرید و فروش اجاره یا دخل و تصرف در املاک اوقافی تحت نظارت اداره اوقاف و امور خیریه باید انجام گیرد.

با رعایت ضوابط و قوانین خاص می‌توان حتی یک ملک اوقافی را خرید یا فروخت. تمام این معاملات باید با تاییدیه از سوی اداره اوقاف همراه باشد. حتی اگر فردی مالک یک زمین اوقافی باشد نمی‌تواند بدون این تاییدیه، ملک خود را بفروشد یا اجاره دهد یا روی آن زمین پروژه‌های ساخت و ساز انجام دهد. اگر مشتریان بخواهند یک زمین اوقافی را معامله کنند مطابق با ضوابط و قوانین، سند زمین و مجوزها و تاییدیه‌ها باید با هماهنگی اداره اوقاف و سازمان ثبت اسناد صورت گیرد.

اگر زمینی از طرف اوقاف به کسی اجاره داده شود و به مستأجر اجازه احداث بنا و ساختمان روی آن زمین داده بشود و مستأجر مبادرت به احداث بنا کند، پس آن مستأجر مالک بنا محسوب می­‌شود و فقط باید اجاره عرصه (زمین بدون بنا) را به اوقاف پرداخت بکند. یک نکته مهم در رابطه با ساخت‌وساز روی زمین­‌های وقفی این است که اگر اوقاف اجازه ساخت‌وساز بدهد معمولاً برای اعیانی یعنی بنای ساخته‌ شده روی زمین وقفی، سندی تحت عنوان سند اعیانی به نام مستأجر صادر می­‌شود.

متأسفانه بعضی از مستاجرین املاک اوقافی بدون اجازه اوقاف مبادرت به ساخت‌ و ساز روی زمین وقفی و احداث بنا روی زمین اجاره‌ ای که از اوقاف گرفته‌اند می کنند که در صورت عدم دریافت اجازه قبلی یا رضایت بعدی اوقاف، عمل مستأجر در حکم تصرف و غصب میباشد و پس از شکایت از سوی دادگاه دستور قلع‌وقمع بنای احداث‌شده روی زمین داده می شود.

کسی که مالک اعیانی روی زمین وقفی باشد با اجازه اوقاف می ‌تواند ملک خود را به شخص دیگری بفروشد. علت این اجازه آن است که ملک مستأجر روی زمین (عرصه) وقفی است و استفاده اعیانی مستلزم استفاده و یا ورود به زمین وقفی است که در اختیار اداره اوقاف میباشد. در صورت تجویز فروش، از سوی اداره اوقاف یک اجاره نامه نسبت به عرصه با خریدار بسته می ‌شود.

بهترین فصل ساخت و ساز

هنگامی که سخن از بهترین زمان برای شروع ساخت و ساز می‌شود، بسیاری از افراد فصل تابستان را پیشنهاد می‌کنند. این در حالی است که از نظر علمی هنوز توجیهی برای این باور آورده نشده و تنها به خاطر تجربیات سازندگان مطرح شده است. شاید این تصور که تابستان بهترین فصل ساخت و ساز است تا حد زیادی درست باشد، اما اگر بخواهیم به صرفه جویی در مصرف هزینه ها نگاهی بیاندازیم، خواهیم دید که فصل زمستان به دلیل ارزان بودن مصالح کمی مقرون به صرفه تر به نظر می‌رسد.
با این حال نظر عموم مردم به فصل تابستان نزدیک تر بوده و اغلب این فصل را بهترین زمان برای شروع ساخت و ساز می‌دانند. اما تابستان تنها 90 روز است . این در حالی است که زمان استاندارد برای ساخت یک ساختمان 20 واحدی حداقل 10 ماه است. پس، انتهای کار به فصل زمستان موکول خواهد شد. از این رو باید یک تایم مناسب را برای شروع ساخت و ساز در نظر گرفت.

تایم مناسب برای شروع گودبرداری

اوایل اسفند ماه بهترین زمان برای شروع گودبرداری است. از آن جایی که با شروع فصل بهار احتمال بارندگی به 100 درصد می‌رسد، بهتر است زمان گودبردرای را در اوایل اسفند ماه آغاز کنیم تا با بارش باران مواجه نشویم. بارش باران می‌تواند مشکلات زیادی را برای ماشین های خاکبرداری و کامیونت ها ایجاد کند.

آغاز پی ریزی ساختمان از اواسط اسفند

بهتر است تا قبل از شروع تعطیلات نوروزی مراحل پی ریزی ساختمان را آغاز کنید. چرا که با اجرای فوندانسیون ساختمان و سقف سازی دیگر خیالمان از بارش باران راحت خواهد شد؛ به گونه‌ای که کارگران تا پایان تابستان وقت دارند تا مراحل نازک کاری اعم از لوله کشی، سقف کاذب، گچ کاری و غیره را به اتمام برسانند. پس از این که نازک کاری ساختمان به اتمام رسید دیگر بحث گرما و سرما از بین رفته و دغدغه‌ای از این بابت وجود نخواهد داشت. حال با خیال راحت می‌توان در فصل پاییز ادامه ساخت مجتمع مربوطه را پیش گرفت و به مراحل پایانی رساند.

ساخت و ساز در فصل سرما:

از نظر مهندسی ساخت و ساز در زمستان هیچ منعی نداشته و مشکلی را برای سازندگان به وجود نخواهد آورد. به گفته سازندگان حرفه‌ای و نام آشنا، این خود شما هستید که با تلقین های اشتباه مراحل ساخت و ساز را به تعویق می‌اندازید. اگر طبق استانداردهای تعیین شده از سوی نهادهای مربوطه اقدام به ساخت و ساز کنید، هیچ مشکلی شما را در روند اتمام کار تهدید نخواهد کرد. درست است که زحمات کارگران در این فصل بیشتر است و شرایط آب و هوایی به گونه‌ای است که راندمان کاری پایین می‌آید؛ اما، سازندگان در مناطق سردسیر که مشکل سرما در آن امری همیشگی است، با اتخاذ روش های فوق پیشرفته اقدام به ساخت و ساز اصولی می‌کنند. به گونه‌ای که عامل سرما هیچ خللی در روند کاری آنها ایجاد نمی‌کند. پس نتیجه می‌گیریم که در هر فصلی به شرط رعایت اصول ایمنی و استانداردهای روز جهانی می‌توان اقدام به ساخت و ساز کرد.

 

مسائل حقوقی ساخت و ساز

مسائل حقوقی دسته اول: یکی از پیش نیازهای لازم در قراردادهای مشارکت در ساخت این است که مالک، (بعنوان صاحب سند رسمی ملک کلنگی) باید در طول دوره ساخت نصف سهم عرصه (زمین) رو بنام سازنده بکند.

گرچه در مقابل ممکن است تضمیناتی مانند چک با مبالغ هنگفت به عنوان ضمانت اجرای عدم اتمام پروژه یا عدم انجام تعهدات از سازنده اخذ گردد که می تواند تا اندازه ای اعتماد متقابلی را به مالک از جهت تضمین در انجام هر مرحله از پیشرفت پروژه را بدهد، لیکن به جهت پیشگیری از بروز برخی مسائلی که اشاره شد، تمامی موضوعات و تعهدات شامل مشخصات عمومی ساختمان طی ضمیمه ای که جزء لاینفک قرارداد است، در قرارداد شفاف و روشن باشد. ضمن اینکه انجام تعهدات طرفین باید دارای مدت زمانی مشخص باشد و در صورت تخطی طرفین از انجام تعهدات خود در زمان مشخص شده و یا نادیده گرفتن برخی از مفاد آن، با تعیین ضمانت اجرای کارآمد مانند وجه التزام مقطوع و یا خسارت روزانه جبران ضرر و زیان احتمالی شود.

در پاره ای اوقات شرط هایی غیر قطعی و مبهم، در خصوص احداث بنای مازاد بر پروانه ساخت در طبقه آخر یا واحد های تجاری در طبقه همکف یا انجام خلاف و یا اضافه تراکم مازاد، در قرارداد گنجانده می‎شود. در این موارد نیز به دلیل اینکه به‎طور شفاف و روشن در قرارداد اولیه تکلیف سهم وتعهدات هر یک معین نشده برخی از سازندگان در شریک دانستن مالکین از سهم چنین مستحدثاتی که متعاقباً از شهرداری موفق به اخذ جواز شده اند، دچار تردید می‎شوند و حتی در بعضی اوقات کل بنای احداث شده این طبقات را از آن خود تلقی می‎نمایند و یا در فرض محکومیت به پرداخت جریمه تخلف ساختمانی بعضاً مالکین از پرداخت این هزینه ها خودداری می‎کنند و نهایتا عدم نیل به توافق منتهی به دعاوی طولانی مدت و پرهزینه خواهد بود.

مسائل حقوقی دسته دوم: مشکلات این دسته مربوط به پیش فروش سهم سازنده به افراد دیگر است. باید توجه داشت که معمولا سازنده‌ای خواهان پیش‌فروش است که پول کافی برای ساخت در اختیار ندارد و می‌خواهد با سرمایه دیگری پروژه را تمام کند و بعضاً مشاهده شده که برخی با انعقاد قرارداد ساخت و انجام برخی اقدامات اولیه در جهت کسب اعتماد پیش خریداران مبالغ هنگفتی را به امید ساخت و تحویل ساختمان موضوع قرارداد پیش فروش، از خریدار گرفته و متواری شده‌اند. لهذا راه حل قابل ذکر این است‎که؛در درجه اول باید توجه کرد که حق پیش‌فروش واحدها برای سازنده بسیار محدود و حتی الامکان سلب گردد و در شرایط بسیار سخت، سازنده تنها حق فروش‌ بخشی از سهم خود، آن هم بالنسبه به پیشرفت پروژه و با تایید مالک را داشته باشد. ویا به طور کلی تا قبل از اخذ پایان کار و انجام مراحل نهایی صدور سند تک برگی برای هر واحد جدید، حق فروش به ثالث داده نشود.

مسائل حقوقی دسته سوم: مشکلات ناشی از نقصان کمّی و یا کیفی و یا تغییرات سلیقه ای و بدون هماهنگی در انجام تعهدات مربوط به سازنده می‎باشد. بدین صورت که ممکن است آنچه که در روز تنظیم قرارداد مالک زمین از ملک ساخته شده خویش در آینده تصور می نموده با آنچه که در واقعیت توسط سازنده ساخته شده، بسیار متفاوت تر و با کیفیت ساخت یا مصالح پایین تر باشد. حتی ممکن است بعضا سازنده با تغییرات سلیقه ای عدیده در نقشه های اولیه موجب تفاوت فاحشی میان ملک ساخته شده با نقشه های اولیه گردد. این اختلافات می تواند بخش های مختلفی از ملک را در برگیرد؛ از مصالح غیر قابل رویت بکار رفته در سازه مانند: پی، فونداسیون، سقف ها و ستون های ساختمان تا مصالح و لوازم ظاهری مانند شیرآلات، کابینت ها، راه پله ها و سیستم های مختلف ساختمان.

در تمامی این موارد در جهت اثبات ادعا ضمن اینکه ذینفع ناچار به اخذ تأمین دلیل و پرداخت هزینه های کارشناسی و صرف وقت، از طریق شوراهای حل اختلاف می‎باشد، با توجه به حجم پرونده های محاکم حقوقی، باید روند دادرسی طولانی و هزینه های دادرسی سنگین را نیز تحمل نماید.

به همین جهت لازم است جزییات و مشخصات مصالح بکار برده شده همراه با تعیین برند و نوع درجه آن، از باطن ساختمان گرفته تا روکاری و روبنا، طی صورتجلسه جداگانه‎ای با تعیین خسارت ضمیمه قرارداد شده و به امضای طرفین برسد. همچنین به ناظری معتمد اختیار داده شود هر چندگاه یکبار از پروژه بازدید بعمل آورد، تا مالک در مقابل عمل انجام شده قرار نگرفته و عنداللزوم با تقاضای دستور موقت از دادگاه صالحه، از ادامه عملیات ساخت و ساز جلوگیری کند.

ساخت و ساز در روستاها

مدارک مورد نیاز جهت دریافت پروانه ساخت در روستا ها:

مدارک مالک اعم از کارت ملی، شناسنامه

مدارک زمین اعم از سند یا فروش نامه با متراژ دقیق

درخواست کتبی

۱) درخواست صدور پروانه ساخت روستایی بصورت کتبی

در این مرحله که به عنوان اولین گام دریافت وپروانه ساخت روستایی محسوب میشود مالک می بایست درخواست مکتوب خود را جهت اخذ جواز به دهیار و شورای محل ارجاع دهد.

۲) بازدید دهیار و شوراء از ملک مربوطه

بعد از درخواست کتبی مالک به دهیار و شورای محل، افراد مربوطه برای بازدید ملک مورد نظر اقدام میکنند، در این مرحله چنانچه ملک مورد نظر در بافت مسکونی واقع شده باشد و مالکیت آن اثبات شده باشد، متراژ دقیق ملک را مشخص نموده و به درخواست مورد نظر پاسخ خواهند داد.

3)درخواست صدور پروانه ساخت روستایی به بنیاد مسکن

بعد از اخذ تائیدیه کامل از سوی دهیار، درخواست دیگری از طرف دهیار بابت ملک فوق به بنیاد مسکن انقلاب اسلامی داده میشود تا اقدامات اولیه در خصوص آن صورت گیرد.

۴) بازدید مهندس بنیاد ناظر بر پروژه های روستایی

ناظر بنیاد مسکن برای بازدید به محل مورد نظر اعزام شده و با در نظر گرفتن فاکتورهای جواز ساخت، تائیدیه خود را نسبت به این ملک اعلام و ابلاغ می نماید.

5) تائیدیه ناظر بنیاد مسکن و مهر و امضاء رئیس بنیاد (دریافت پروانه ساخت)

تائیدیه ناظر در اولین فرصت به رئیس بنیاد ارجاع داده میشود و در نهایت با تائیدیه نهایی که با مهر و امضا صورت میگیرد درخواست صدور پروانه ساخت روستایی در سیستم ثبت میشود.

ضوابط مربوط به نحوه ساخت و ساز در روستا

۱- هر گونه ساخت و ساز باید صرفا در داخل محدوده طرح هادی مصوب که طبق ضوابط و مقررات مندرج در بند ۱۰ مجاز باشد و ساخت و ساز در خارج از محدوده طرح عادی ممنوع می باشد.

۲- تمامی ساکنین روستا، کلیه دستگاه های اجرایی دولتی و غیر دولتی و همه دست اندرکاران عمران روستایی، قبل از شروع ساخت و ساز در روستا در محدوده طرح هادی باید برای اخذ پروانه ساختمان، هماهنگی های مربوطه را با دهیاری روستا و در صورت فقدان دهیاری، از طریق اعضاء شورای اسلامی با ارائه یک تقاضای کتبی و مدارک مورد نیاز از مرجع ذیربط پروانۀ ساختمانی، اقدام نمایند.

۳- برای جلوگیری از تخلفات مربوط به ساخت و ساز غیرمجاز در روستا ، باید در کلیه عملیات ساختمانی که در محدوده مصوب طرح عادی است، رعایت مفاد پروانه ساختمانی صادره توسط کلیه سازندگان، ساکنین، تمامی دستگاه های اجرایی و دیگر دست اندرکاران عمران روستایی الزامی می باشد.

۴- لازم به ذکر است که دهیاری و در صورت فقدان آن، اعضاء شوراهای اسلامی روستا اختیار این را دارند که  از هر گونه ساخت و ساز غیر مجاز و بدون پروانه ساختمان در داخل محدوده مصوب طرح هادی جلوگیری نموده و سازنده و متقاضی را راهنمایی و برای اخذ پروانه ساختمان به مرجع ذیربط معرفی نمایند. و در صورت عدم توقف عملیات ساخت و ساز غیرمجاز در روستا ، در اولین فرصت ممکن، دهیار و یا شورا و حتی بخشداری می تواند  اقدامات قانونی لازم را به صورت کتبی به مرجع ذیربط گزارش دهد.

۵- و در پایان کار ساخت و ساز، برای صدور سند مالکیت ساختمان در روستا، اداره ثبت و اسناد شهرستان مکلف است برای صدور سند، استعلام مبتنی بر غیرمجاز نبودن ملک ساخته شده را از بنیاد مسکن انقلاب اسلامی شهرستان اخذ نماید و در صورت بلا مانع نبودن مراحل ساخت و ساز، سند صادر شود.

تخلف عدم احداث پارکینگ

 تخلف عدم احداث پارکینگ در کمیسیون ماده ۱۰۰:

در تخلفات ساختمانی بحث عدم احداث پارکینگ امر بسیار مهمی شمرده می‌شود.

با توجه به افزایش خودروها و سد معبر فضای شهری تخلف عدم احداث پارکینگ تخلفی مهم درنظر گرفته می‌شود. عدم احداث پارکینگ به زیبایی فضای شهری نیز آسیب می‌زند.

تخلف عدم احداث پارکینگ به همسایگان نیز آسیب می‌زند و موجب پر شدن فضای کوچه و سختی تردد و عبور و مرور می‌شود.

در صورتی که شما ساختمانی را بنا کنید که پارکینگی برای واحدهای ساختمان در نظر نگیرید یا پارکینگ ساختمان غیر قابل استفاده باشد و امکانی برای اصلاح آن پارکینگ به پارکینگ مورد استفاده وجود نداشته باشد کمیسیون ماده ۱۰۰ می‌تواند با توجه به موقعیتی که ملک شما دارد و همچنین نوع استفاده از فضای پارکینگ رای اخذ جریمه از مالک را صادر کند و تخلف عدم احداث پارکینگ برای شما لحاظ شود.

ولی در صورتی که امکان تبدیل مکان پارکینگ به فضای قابل استفاده از پارکینگ تبدیل شود کمیسیون ماده ۱۰۰ حق اخذ جریمه را ندارد. به همین دلیل شما جریمه ذکر شده برابر حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفته پارکینگ می باشد.(مساحت هر پارکینگ نیز با احتساب گردش ، 25 متر مربع می باشد.)

تبدیل و تغییر کاربری از پارکینگ به مسکونی خلاف اصول شهرسازی بوده و مستلزم حکم تخریب است.

مورد دیگری که در تغییر کاربری بسیار به آن توجه می شود لزوم تامین پارکینگ به منظور جلوگیری از اشغال فضای عمومی و ایجاد ترافیک ناشی از آن است.

اگر مالکان املاک مسکونی، مقررات مقرر در تبصره ١ ماده ١٠٠ قانون شهرداری را رعایت ننمایند و بعد از ساختن ساختمان، اقدام به تبدیل پارکینگ به مسکونی نمایند، اقدام آنان، خلاف اصول شهرسازی است و صدور رای به تخریب آن از سوی کمیسیون ماده ١٠٠ امری موجه می باشد.

قوانین و مقررات ساخت و سازهای غیر مجاز

مهاجرت بی رویه به شهر‌ها و تراکم جمعیت شهری گسترش ناموزون و غیر اصولی ساختمان‌ها را در پی دارد. بنا‌هایی که به یکباره همچون قارچ از دل زمین سر در می‌آورند بی آنکه کمترین اصول فنی و معماری در ساخت و ساز آن‌ها اعمال شود آثار و تبعات منفی فراوانی را در پی خواهد داشت و علاوه بر آن در ساخت و ساز‌هایی هم که با اخذ پروانه ساخت نیز صورت می‌پذیرد بعضاً مالکان از حدود و ثغور پروانه، پا را فراتر نهاده و خارج از ضوابط مربوط مبادرت به احداث بنا مازاد بر پروانه می‌کنند که در این رهگذر نقش شهرداری‌ها به عنوان اصلی‌ترین محور مقابله با این قبیل تخلفات ساختمانی نمود بیشتری خواهد داشت.

 شهرداری علاوه بر کنترل و نظارت بر ساخت وساز در محدوده شهر، در خصوص حریم شهر نیز وظایف مشابهی دارد از جمله جلوگیری از ساخت ساز غیرمجاز، غیراصولی و غیراستاندارد در محدوده حریم شهر‌ها بر عهده شهرداری هاست.

ماده 100 ـ مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام‌عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند.

تبصره 1 ـ در موارد مذکور فوق  که از لحاظ شهرسازی یا فنی یا بهداشتی‌، قلع تاسیسات وبناهای خلاف مشخصات مندرج در پروانه ضرورت داشته باشد یا بدون پروانه ساختمان احداث یاشروع به احداث شده باشد به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیونهائی مرکب از نماینده وزارت‌کشور به انتخاب وزیر کشور و یکی از قضات دادگستری به انتخاب وزیر دادگستری و یکی از اعضای‌انجمن شهر به انتخاب انجمن مطرح می‌شود. کمیسیون پس از وصول پرونده به ذینفع اعلام‌می‌نماید که ظرف ده روز توضیحات خود را کتباً ارسال دارد، پس از انقضاء مدت مذکور کمیسیون‌مکلف است موضوع را با حضور نماینده شهرداری که بدون حق رای برای ادای توضیح شرکت‌می‌کند ظرف مدت یکماه تصمیم مقتضی بر حسب مورد اتخاذ کند در مواردی که شهرداری از ادامة‌ساختمان بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیری می‌کند مکلف است حداکثر ظرف یک هفته‌از تاریخ جلوگیری موضوع را در کمیسیون مذکور مطرح نماید در غیر این صورت کمیسیون‌بتقاضای ذینفع به موضوع رسیدگی خواهد کرد.

در صورتی که تصمیم کمیسیون بر قلع تمام یا قسمتی از بنا باشد مهلت مناسبی که نباید از دوماه تجاوز کند تعیین می‌نماید.

یکی از دلایل ساخت و ساز‌های غیرمجاز کم بودن جریمه‌های کمیسیون ماده ۱۰۰ است که امیدواریم با افزیش جریمه‌های کمیسیون ماده ۱۰۰ شاهد کاهش ساخت و ساز بدون پروانه باشیم. با توجه به اینکه رشد قارچ گونه ساختمان‌های غیر مجاز تهدید اصلی برای جان مردم است بر این اساس باید مسئولان راهکار‌های خود را هر چه سریعتر در زمینه مقابله با این موضوع به مرحله اجرا در بیاورند، لذا به نظر باید ساخت و ساز‌های غیرقانونی تخریب شوند، زیرا با جریمه میزان خسارت وارده جبران نمیشود. همچنین تخریب این واحد‌ها درس عبرتی برای دیگران می‌شود تا دیگر به صورت غیر قانونی اقدام به ساخت آپارتمان نکنند. گاهاً جریمه‌های دریافتی شهرداری تبدیل به راه گریزی برای متخلفان شده است که به صورت غیرقانونی ملک و آپارتمان خود را بسازند.

حقوق همسایه ها در ساخت و ساز

فرآیند ساخت و ساز می‌تواند باعث ایجاد سر و صدا، سد معبر، تجاوز به حریم معابر و حتی سقوط مصالح شود. هر یک از این موارد به تنهایی می‌تواند باعث سلب آسایش مردم شود، به خصوص برای همسایه‌ها! ساختمان‌هایی که در مجاور سازه در حال ساخت هستند، بیشترین آسیب را در طول دوره ساخت متحمل می‌شوند. هرگونه مشکل می‌تواند به معنای نقض حقوق همسایه در ساخت و ساز تلقی شود که از جانب همسایه قابل شکایت و پیگیری است. برای جلوگیری از این مشکلات، قوانین خاصی تدوین شده‌اند که سازندگان ملزم به اجرای آن‌ها هستند.

• ساختمان سازی باید در ساعات مشخص انجام شده و تا ساعت ۲۱ به پایان برسد. برای آلودگی صوتی از ساعت هفت صبح تا ۱۰ شب، استاندارد صدا ۵۵ دسی‌بل و از ساعت ۱۰ شب تا هفت صبح، استاندارد صدا ۴۵ دسی‌بل باشد (این قانون به دلیل وجود شبهات و عدم اعمال جریمه به درستی اعمال نمی‌شود).
• تردد ماشین‌های سنگین و کامیون‌ها در شب جهت حمل و تخلیه مصالح که ممکن است باعث سلب آسایش همسایه‌ها شود، باید در روزهای عادی بین ساعات شش تا ۱۲ صبح و روزهای تعطیل بین ۱۰ شب تا شش صبح انجام شود.
• در زمان اجرای عملیات ساختمانی اگر خطری متوجه رفت و آمد عابران و یا خودروها باشد، باید از یک یا چند نگهبان با پرچم اعلام خطر در فاصله مناسب یا قرار دادن نرده‌های حفاظتی متحرک در فاصله مناسب از محوطه خطر و نصب چراغ‌های چشمک زن یا سایر علائم هشدار دهنده اصرار ورزید.
• در محل‌های حفاری که در مسیر معابر عمومی قرار دارد، باید یک پل موقت عبور عابر پیاده با مقاومت و ایستایی لازم و با عرض حداقل 1.5 متر ایجاد شود.
• بیرون زدگی هر یک از اجزا سازه‌های موقت از قبیل حصار حفاظتی موقت کارگاه، سرپوش حفاظتی و داربست از محدوده ساختمان در دست ساخت ممنوع است، مگر اینکه فاصله عمودی بیرون زدگی از روی سطح پیاده رو نباید کمتر از 2.5 متر و از روی سطح سواره رو کمتر از 4.5 باشد. همچنین درب‌ها و پنجره ها نباید از داخل کارگاه به سمت گذر عمومی باز شوند.
• قوانین حقوق همسایه در ساخت و ساز به منظور حفظ امنیت و آرامش ساکنین ساختمان‌های مجاور تدوین شده‌اند. این قوانین سازندگان را ملزم به رعایت حقوق همسایه کرده و در صورت تخدی، متحمل خسارات مالی می‌شوند. بنابراین، سازندگان باید با درک درست از حقوق همسایه، هم بتوانند فرآیند ساخت و ساز اصولی را پیش ببرند و هم در مسیر قانونی حرکت کنند.

 

عنوان دومین مطلب آزمایشی من

این متن دومین مطلب آزمایشی من است که به زودی آن را حذف خواهم کرد.

زکات علم، نشر آن است. هر وبلاگ می تواند پایگاهی برای نشر علم و دانش باشد. بهره برداری علمی از وبلاگ ها نقش بسزایی در تولید محتوای مفید فارسی در اینترنت خواهد داشت. انتشار جزوات و متون درسی، یافته های تحقیقی و مقالات علمی از جمله کاربردهای علمی قابل تصور برای ,بلاگ ها است.

همچنین وبلاگ نویسی یکی از موثرترین شیوه های نوین اطلاع رسانی است و در جهان کم نیستند وبلاگ هایی که با رسانه های رسمی خبری رقابت می کنند. در بعد کسب و کار نیز، روز به روز بر تعداد شرکت هایی که اطلاع رسانی محصولات، خدمات و رویدادهای خود را از طریق بلاگ انجام می دهند افزوده می شود.