ساخت و ساز در حریم بنا های تاریخی

بناهای تاریخی، ارزش های تاریخ اجتماعی، عملی و زیبایی شناختی و هویت یک ملت را نشان می دهد. بنابراین بناهای تاریخی آثاری با ارزش و دارای وحدت تعریف می شوند، که حفاظت و نگهداری آن مستلزم توجه می باشد. از این رو بررسی روابط متقابل بافت و بنا و شیوه های نگهداری آنها ضرورت می یابد حریم گذاری با تعیین ضوابط قانونی برای محدوده اطراف بناهای تاریخی به حفظ اثر از راه پیوند آن با محیط اطراف میپردازد ازآنجایی که بخش عمدهای از بناهای تاریخی در میان شهرها قرار می گیرد مطالعه اثرات حریم بربافت تاریخی و محدوده حریم گذاری شده حائز اهمیت است. موضوع حریم از موارد بسیار مهم و حساس در ارتباط با تمامی بناهای تاریخی می باشد. بررسی های انجام شده در رابطه با موضوع حریم بناهای تاریخی در کشور به طور نسبی محدود و کم می باشدو اگر هم نوشتهای در این مورد تهیه شده در همان مراحل مبانی تئوری بوده و هیچگاه در عمل به آن کوششی صورت نگرفته است. پرسشی که در این تحقیق مطرح است این است: آیا قوانین و مقررات تدوین شده در کشور ما در ارتباط با مساله حریم بناهای تاریخی با نگاه و تاکید بر نمونه موردی و تخلفات صورت گرفته مانع از ارتکاب جرم و حفظ حریم آثار میشود یا خیر؟ هدف از انجام پژوهش، بررسی ضوابط مناسب و چگونگی تدوین قواعد حریم گذاری بناهای تاریخی است. نتایج تحقیق نشان میدهد که در حوزه قوانین مواردی باید مورد ملاحظه قرار بگیرد.

در آثار تاریخی، حریم، محدوده‌ای است که متولی اثر تاریخی بر اساس ضوابط قانونی برای حفظ اثر تاریخی تعیین می‌کند. حریم آثار تاریخی، باعث حفظ موجودیت و یکپارچگی اثر می‌شود.

حریم حفاظتی

این حریم برای جلوگیری از فروریختن و آسیب دیدن کل اثر تعیین می‌شود. در این حریم، فعالیت‌ها، کاربری‌ها و ساخت‌وسازهای نامناسب بر روی نقشه مشخص می‌شود.

حریم بصری

این حریم برای ایجاد ارتباط دیداری دوطرفه بین محیط و اثر تاریخی تعیین می‌شود. به عبارت دیگر، حریم بصری، دید اثر تاریخی به بیرون و چشم‌انداز بیرون به اثر تاریخی را حفظ می‌کند و ارتقا می‌دهد.

حریم کاربردی

این حریم بدین جهت تعریف می‌شود که پیوستگی اثر تاریخی و محدوده پیوسته به آن، دارای پیوستگی و همگنی با کارکردهای شهرها و مراکز تاریخی باشد. در تعیین این نوع حریم، بخش ویژه‌ای به تعیین کارکردهای مطلوب و قابل توصیه اختصاص می‌یابد.

 

ساخت و ساز حریم دکل برق

اصطلاحات مربوط به حریم دکل فشار قوی برق

1. خط برق

به تجهیزاتی مانند پایه، هادی (سیم و کابل و...)، دکل و مقره گفته می شود که برای توزیع و انتقال نیروی برق استفاده می شوند.

2. محور خط

یک خط فرضی است که بین مرکز پایه ها در خطوط هوایی در نظر گرفته می شود.

3. مسیر خط

یک نوار در طول خطور برق است که در خطوط انتقال برق فشار قوی هوایی، از تصویر یا همان سایه هادی ها بر روی زمین می افتد.

4. حریم خطوط نیروی برق

حریم خطوط نیروی برق به دو دسته: 1- حریم زمینی 2- حریم هوایی تقسیم می شود. حریم هوایی یک مستطیل فرضی است که در اطراف کابل های دکل ها است که حریم آن را مشخص می کند و به دو صورت عمودی و افقی از خطوط انتقال نیرو است.

5. ردیف ولتاژ

این عبارت مربوط به ولتاژ استاندارد خط است.

6. خط انتقال فشار ضعیف

خط انتقالی که ولتاژ آن کمتر از 1 کیلو ولت باشد

حریم خطوط و دکل انتقال نیرو فشار قوی

قوانین و مقررات مربوط به حریم خط های انتقال برق فشار قوی و دکل ها به صورت زیر است:

1- حریم هادی های دکل برق فشار قوی یا خطوط انتقال فشار قوی با ولتاژ 63 کیلو ولت 8 متر از سطح زمین است.

2- حریم هادی های دکل برق فشار قوی یا خطوط انتقال فشار قوی با ولتاژ 132 کیلو ولت 9 متر از سطح زمین است.

3- حریم هادی های دکل برق فشار قوی یا خطوط انتقال فشار قوی با ولتاژ 230 کیلو ولت 11.9 متر از سطح زمین است.

4- حریم هادی های دکل برق فشار قوی یا خطوط انتقال فشار قوی با ولتاژ 400 کیلو ولت 14 متز از سطح زمین است.

5- حریم هادی های دکل برق فشار قوی یا خطوط انتقال فشار قوی با ولتاژ 765 کیلو ولت 25 متر از سطح زمین است.

ماده: ساخت و ساز و حفاری و کشاورزی در حریم دکل برق فشار قوی

در مسیر حریم دکل های انتقال نیرو ساختن ساختمان های صنعتی، مسکونی، انبار داری، دامداری یا ساختن باغ و درختکاری و قرار دادن مخازن سوخت ممنوع است. فقط اقداماتی مثل کشاورزی سطحی یا حفظ و کاشتن درختان کوتاه کندن چاه و یا قنات بدون استفاده از دکل حفاری، راه سازی و سایر کارها به شرطی که برای دکل های انتقال نیرو و حریم آنها و همچنین راه دسترسی به آنها مشکلی ایجاد نکند، ایرادی ندارد.

تبصره: وزارت نیرو باید در جریان تراکم و نوع درختان کم ارتفاعی که در حریم دکل های انتقال نیرو ساخته می شود، قرار گرفته باشد.

تبصره: حفاری در اطراف دکل ها باید به گونه ای باشد که در محدوده پایه های توزیع و انتقال نیرو نباشد.

تبصره: در حریم دکل برق فشار قوی و یا در مسیر آنها استفاده از مواد منفجره ممنوع است.

تبصره: بام ساختمان هایی که زیر خطوط انتقال برق فشار قوی قرار دارند و فاصله آنها با خط کمتر از 4 متر است باید شیب پشت بام خود را بیشتر از 45 درجه در نظر بگیرند.

ماده: تصرف و انجام عملیات مختلف در حریم دکل برق فشار قوی

افرادی که در حریم دکل های فشار قوی زمینی را تصرف می کنند یا اقدام به ساخت و ساز غیر قانونی می کنند باید به وزارت نیرو جریمه بپردازند و در غیر این صورت تصرفات انجام شده از طرف گرفته می شود و ساخت و ساز هایی که انجام داده اند را باید خراب کنند.

ماده:انجام عملیات حفاری، راه سازی، کشاورزی، عبور بار ها و ماشین آلات خاص

انجام همه فعالیت هایی که گفتیم در مسیر و یا حریم دکل های فشار قوی برق باید با مجوز از وزارت نیرو انجام شود و اصول حفاظتی برای حفاظت از جان و تاسیسات افراد به طور کامل رعایت شود. همچنین اگر کسی قصد کندن چاه یا قنات و یا احداث جاده در این محدوده را دارد باید در خواست خود را از یک ماه قبل به وزرات نیرو ابلاغ کند.

انواع ساختمان از لحاظ سازه

انواع ساختمان از لحاظ سازه

ساختمان‌های بتنی

ساختمانی است که برای اسکلت اصلی آن از بتن آرمه (سیمان، شن، ماسه و فولاد به صورت میلگرد ساده یا آجدار) استفاده شده باشد

در این نوع ساختمان، سقفها به وسیله تاوه (دال)های بتنی پوشیده می‌شود، یا از سقف‌های تیرچه بلوک یا سایر سقف‌های پیش‌ساخته استفاده می‌شود.

برای ساخت دیوارهای جداکننده (پارتیشن‌ها) ممکن است از انواع آجر مانند سفال تیغه‌ای، آجر ماشینی سوراخ دار، آجر معمولی فشاری، فوم استاندارد ضد حریق، تیغه گچی یا چوب استفاده شود.

همچنین ممکن است از دیوارهای بتن آرمه هم استفاده شود که در این صورت نوع این دیوارها دیوار برشی می‌باشد.

در این نوع ساختمان برای ساخت شاه تیرها و ستون‌ها از بتن آرمه (بتن مسلح) استفاده می‌شود. ساختمان‌های بتونی استحکام زیادی در برابر حوادث طبیعی دارند.

ساختمان‌های فلزی

در این نوع ساختمان‌ها برای ساختن ستون‌ها و پل‌ها از پروفیل‌های فولادی استفاده می‌شود.

در ایران معمولاً برای ساختن ستون‌ها از تیر آهن‌های دوبل یا بال پهن‌های تکی استفاده می‌نمایند.

برای اتصالات از نبشی-تسمه و برای زیر ستون‌ها از صفحه فولادی (بیس پلیت) استفاده می‌شود و معمولاً دو قطعه را به وسیله جوش به هم متصل می‌نمایند (استفاده از پرچ یا پیچ و مهره نیز متداول است).

در این نوع ساختمان برای مقابله با زلزله از باد بندهای فلزی استفاده می‌شود.

ساختمان‌های بنایی

منظور از ساختمان‌های بنایی ساختمان‌هایی هستندکه مصالح آنها از آجر، بلوک سیمانی یا سنگ ساخته شده‌اند و در آن‌ها تمام یا قسمتی از بارهای قائم توسط دیوارهای با مصالح بنایی تحمل می‌شود. برای ساختمان‌های کوچک که از ۲ طبقه تجاوز نمی‌نمایندو یا حداکثر ارتفاع آن‌ها از صفر صفر زمین ۸ متر می‌باشد می‌توان از این نوع ساختمان استفاده کرد.

اسکلت اصلی این نوع ساختمان‌ها آجری بوده و برای ساختن سقف‌ها در ایران معمولاً از پروفیل‌های فولادی و آجر به صورت طاق ضربی استفاده می‌ شود؛ یا از سقف تیرچه و بلوک استفاده می‌شود.

در این نوع ساختمان برای مقابله با نیروهای جانبی (نظیر زلزله) باید حتماً از شناژهای روی کرسی چینی و زیر سقف‌ها استفاده شود؛ همچنین در ساختمان‌های آجری معمولاً دیوارهای حمال در طبقات مختلف روی هم قرار می‌گیرند و اغلب پارتیشن‌ها نیز همین دیوارهای حمال می‌باشند.

حداقل عرض دیوارهای حمال نباید از ۳۵ سانتی‌متر کمتر باشد. یا به عبارت دیگر برای دیوارهای با مصالح بنایی، حداقل نسبت ضخامت به ارتفاع نباید از یک دهم برای دیوارهای مهار نشده کمتر باشد.

ساختمان‌های خشتی و گلی

اسکلت اصلی این نوع ساختمان‌ها از خشت خام و گل می‌باشد و تعداد طبقات آن از یک طبقه تجاوز نمی‌کند و در مقابل نیروهای جانبی همانند زلزله به هیچ وجه مقاومت نمی کند.

ساختمان‌های چوبی

این نوع ساختمان‌ها در مناطقی که چوب با قیمت ارزان در دسترس است ساخته می‌شوند، مانند شهرهای جنوبی کشور اتریش، بعضی ایالت‌های کشور آمریکا و …

ساختمان‌های چوبی در ایران به علت کمبود منابع کمتر ساخته می‌شود.

ساختمان‌های ترکیبی

ممکن است ساختمانی از دو یا چند نوع از انواع فوق ساخته شود مانند ساختمان‌های فلزی-بتنی یا فلزی-آجری و …

چگونه ساخت و ساز را شروع کنیم؟

چگونه ساخت و ساز را شروع کنیم؟ اگر شما صاحب زمینی هستید و برای اولین بار قصد ساخت یک ساختمان را دارید و می خواهید ساخت و ساز را در آن شروع کنید و ساختمانی را احداث کنید، نیاز به تجربه بسیار زیاد دارید و همچنین باید یکسری کارها را انجام دهید.

مراجعه به خدمات الکترونیک شهر:اولین کار این است که  به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک شهر مراجعه کنید تا کارشناسی را برای بازدید و انجام بررسی در زمینه مطابقت وضع موجود ملک با سند آن و شرایط کلی موجود ملک بفرستد.

اخذ دستور نقشه ساخت:براساس بازدید انجام شده، دستور نقشه ساخت به مالک داده می شود. آموزش طراحی نمای ساختمان در این نقشه ساخت، کروکی زمین مشخص شده و همچنین سطح اشغالی که در آن محدوده از زمین، مالک ساختمان می تواند ساخت و ساز انجام دهد، نیز باید مشخص گردد.

ارجاع دستور نقشه ساخت به مهندس معمار:مالک ساختمان، دستور نقشه را به مهندس معمار می دهد تا بر مبنای آن نقشه معماری ترسیم شود. چگونه ساخت و ساز ویلا را شروع کنیم؟ در این مرحله براساس شرایط و نظر مالک و مهندس تعیین می شود که اسکلت ساختمان بتنی باشد یا فلزی. در پایان مطلب، مقایسه‌ بین ساختمان بتنی و اسکلت فلزی برای شما آورده شده است. محاسبات سازه نیز در این مرحله انجام می شود و در نهایت نقشه سازه و تاسیسات کشیده می شود.

تعیین ناظر ساختمان:مالک برای تعیین ناظر ساختمان، باید به سازمان نظام مهندسی مراجعه کند. کار عمرانی چیست در سطح اشغال بیشتر از ۲۵۰۰ متر در تهران، می بایست نقشه های ساختمان توسط سازمان نظام مهندسی تایید شود.

اخذ پروانه ساخت:پس از تایید نقشه ها و مهر و امضای آن به وسیله طراح، نقشه ها بار دیگر به دفتر خدمات ارسال شده و شهرداری، نقشه ها را براساس کاربری و تعداد طبقات بررسی کرده و فیش عوارض ساختمان را صادر می کند. حال باید فیش عوارض را پرداخت کرده تا شهرداری برای ملک شما، پروانه ساختمانی و برگه شروع به کار صادر کند. برای شروع به کار ساخت، مالک باید با ناظر قرارداد امضا کرده و همچنین برگه شروع به کار را نیز به امضای ناظر برساند. طراحی نما مدرن ساختمان اگر ساختمان دارای مجری نیز می باشد، این برگه باید توسط مجری نیز امضا شود، در غیر این صورت مالک طبق متعهد می شود که خودش به صورت خویش فرما اجرای ساختمان را برعهده می گیرد و مسئولیت اجرا را نیز قبول می کند.

بازدید از ملک توسط ناظر و مجری:کلیه نقشه ها توسط ناظر و مجری بررسی می شود و انها از محل ملک نیز بازدید به عمل می آورند و اگر نقشه ها با شرایط ملک مغایرت داشته باشد، باید به طراح یا شهرداری اعلام شود تا اصلاحات لازم روی نقشه ها اعمال گردد. سرانه طراحی موزه ناظر باید همچنین وضعیت ملک را از لحاظ ایمنی و خطر ریزش بررسی کند و تمهیدات لازم را برای پیشگیری از بروز حادثه در هنگام تخریب، عملیات گودبرداری و سایر مراحل ساخت و ساز در نظر بگیرد.

انجام بیمه ساختمان و الزامات شهرداری:یکی از مهم ترین مراحل قبل از شروع ساخت و ساز، انجام بیمه ساختمان می باشد. مسجدسازان تهران شهرداری نیز الزاماتی برای شروع پروژه به مالک ابلاغ می کند. مانند متمایز کردن ملک در حال تخریب و نوسازی از دیگر ملک ها با انجام رنگ آمیزی مشخص، ایمن کردن محل عبور و مرور عابرین و خودروها، نصب تابلویی که مشخصات پروژه و شماره پرونده شهرداری و همینطور متراژ و تعداد طبقات ساختمان و نام مهندس ناظر و مجری در آن نوشته شده باشد. چگونه ساخت و ساز را شروع کنیم؟ با انجام این کارها، همه چیز برای آغاز عملیات ساختمانی فراهم شده است.

 

ساخت و ساز در حریم راه آهن

امروزه ساخت، احداث، نگهداری و حراست راه‌ها به عنوان یکی از تکالیف‌های دولتی و مطالبات مردم تلقی می‌شود که از منظرهای اقتصادی، سیاسی، اجتماعی … دارای اهمیت ویژه‌ای است.

طبق قانون؛ وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی احداث و نگهداری راه‌ها تعیین شده است و به منظور رعایت و لحاظ مسائل قانونی پیرامون راه، قوانینی جهت معرفی انواع راه‌ها و حریم آن از جانب هیئت محترم وزیران مصوب شده است که به صورت تخصصی و فنی انواع راه‌ها را تعریف نموده و حریم هر یک از این راه‌ها را به صورت دقیق مشخص می‌نماید

حریم راه آهن محدوده‌ای است که طبق قانون تعریف شده است و بر همین اساس ورود، تردد، احداث ابنیه و انجام هرگونه فعالیت در آن محدوده، ممنوع بوده و مخاطرات خاص خود را برای متخلفین در پی خواهد داشت.

راه آهن محدوده‌ای است که طبق قانون تعریف شده است و بر همین اساس ورود، تردد، احداث ابنیه و انجام هرگونه فعالیت در آن محدوده، ممنوع بوده و مخاطرات خاص خود را برای متخلفین در پی خواهد داشت.

حریم راه آهن با توجه به قانون ایمنی راه‌ها و راه آهن ۱۱۷ متر تعیین شده است و الزامات خاصی را داراست، اول آنکه در محدوده ۱۷ متری از طرفین خط اختصاصی راه آهن، هرگونه ورود، تردد، احداث ابنیه و فعالیت در آن محدوده، ممنوع بوده و مخاطرات خاص خود را برای متخلفین در پی خواهد داشت. در ثانی از ۱۷ تا ۴۷ متر نیز عبور تاسیسات زیربنایی نظیر آب، برق، گازو نفت و... صرفا با اخذ مجوز از راه آهن و طی مراحل قانونی امکان پذیر می‌باشد. البته در محدوده نظارتی ۴۷ تا ۱۱۷ متر نیز هرگونه ساخت و ساز، دیوارکشی و اجرای تاسیسات با اخذ مجوز راه آهن مجازاست.

بدیهی است با عنایت به محدودیت ورود به حریم راه آهن و جهت تردد ایمن و مجاز وسایط نقلیه و عابر پیاده گذر‌های مجازی تعریف شده است که در زمان رسیدن قطار با بستن راهبند توسط مامور، قطار‌ها تردد نموده و پس از عبور قطار عبور ماشین‌ها و عابرین آزاد می‌شد لکن در حال حاضر و با توجه به افزایش سرعت قطار‌ها و افزایش چند برابری تعداد قطار‌ها این کار بسیار ناایمن است و برای رفع مشکل تردد و ایمن سازی همجواری کار تبدیل و احداث روگذر‌ها و زیرگذر‌ها و پاساژ‌های عبور در دستور کار قرار دارد که از سنوات قبل تا کنون کار احداث ۲۱ گذرگاه غیر هم سطح و باکس عابر پیاده از جمع کل ۲۳ عدد در محدوده‌ی استحفاظی این اداره کل به سرانجام رسیده است.

بنابر آنچه گفته شد لازم است ساکنان و همجواران خطوط ریلی ضمن عدم ورود به حریم راه آهن و جهت عبوراز روی ریل‌ها از مکان‌های مجازاحداث شده استفاده نموده و طبق قوانین حقوقی ازهرگونه احداث، درختکاری، زراعت یا اقدام به حفاری در حریم قانونی راه آهن خودداری نمایند.

ساخت وساز در حریم رودخانه

به گزارش  پایگاه اطلاع رسانی دولت و به نقل از وزارت راه و شهرسازی، دبیر شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران در نامه‌ای به رییس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی،ساختمان وزارت راه و شهرسازی، مسکن و شهرسازی، همچنین اعضای شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، مصوبه شورا را در خصوص وقوع سیل در کشور، ابلاغ کرد.

در متن این مصوبه آمده است: شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در جلسه مورخ ۲۶ فروردین ۹۸ پدیده وقوع سیل در برخی از شهرها و روستاهای کشور را مورد بررسی قرار داد و ضمن استماع گزارش های مراجع استانی، وزارت نیرو، مرکز مطالعات و تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، وزارت دفاع و پشتیبانی نیروهای مسلح، سازمان میراث‌فرهنگی و دبیرخانه شورای‌عالی شهرسازی و معماری، اذعان می‌دارد که بخشی از خسارات وارده بر شهرها و روستاهای کشور به دلیل شدت بالای بارش، اجتناب‌ناپذیر بود. اما بخش قابل‌توجهی از تبعات سیلاب‌ها با اقدامات در سطوح و مقیاس‌های مختلف قابل‌کنترل، حذف و یا تعدیل است که عزم جدی کلیه مراجع مرتبط در حوزه‌های شهری و فراشهری و بخش‌های مختلف حاکمیت را طلب می‌کند.

در ادامه همچنین تاکید شده است: شورای عالی شهرسازی و معماری در راستای تکلیف صریح قانونی خود مبنی بر ایجاد هماهنگی بین تصمیمات و برنامه های دستگاه های مختلف به منظور ایجاد محیط زیست بهتر برای مردم بر مجموعه ای از تدابیر و تکالیف لازم الرعایه جهت دستگاه های مرتبط به شرح زیر تاکید می کند:

1-طرح های آبخیزداری و آبخوانداری در سطح حوزه های آبخیز مشرف بر شهرها با راهبری وزارت جهاد کشاورزی و مشارکت شهرداری ها با هدف کنترل سیل و رسوب ورودی به شهرها انجام شود. در این خصوص احیای ردیف بودجه ای طرح آبخیزداری کنترل سیل حوزه های آبخیز شهری با مشارکت دستگاه های ذینفع و بهره بردار و مساعدت سازمان برنامه و بودجه کشور، ضروری است.

2- حرایم و بستر رودخانه ها و مسیل های متداخل با حوزه شهری و فراشهری توسط وزارت نیرو تدقیق و حسب استعلام مهندسان مشاور عهده دار تهیه طرح یا ادارات کل راه و شهرسازی استان ها و یا دبیرخانه شورای عالی و سایر مراجع مرتبط در کلیه طرح های توسعه و عمران شهری و روستایی اعمال و ملاک عمل قرار گیرد. در این خصوص لازم است جهت کاهش زمان پاسخگویی به استعلامات انجام شده از سوی وزارت نیرو اتخاد شود.

3-تدابیر لازم جهت علامت گذاری دقیق و شفاف حرایم کمی و کیفی رودخانه ها توسط وزارت نیرو به منظور استفاده از ظرفیت پایش عمومی و نظارت های اجتماعی صورت گیرد.

4-وزارت راه و شهرسازی (سازمان هواشناسی) موظف است نسبت به استقرار سامانه هشدار سیل در شهرها و روستاهای در معرض خطر سیلاب اقدام کند.

5- نظر به نقش بی بدیل پادگان ها به عنوان پهنه های تجهیز شده شهری در مدیریت بحران و امدادرسانی به مردم، انتقال عرصه های مذکور به خارج از شهرها مگر در مواردی که متقضیان نظامی و امنیتی حکم می کند، ضروری نبوده و کاربری کلیه پادگان ها در طرح های توسعه وعمران نظامی تثبیت می شود.

6-اقدام قاطع و موثر توسط نهادهای مرتبط نظیر شهرداری‌ها و وزارت نیرو در برخورد با ساخت و سازهای واقع در حریم و بستر رودخانه و مسیل‌ها و قلع و پاکسازی مستحدثات غیرمجاز واقع در مواضع مذکور انجام و از صدور آرای کمیسیون ماده ۱۰۰ منجر به اخذ جریمه برای تخلفات واقع در حریم و بستر رودخانه ها و مسیل ها خودداری شود.

7- ممنوعیت صدور هرگونه پروانه ساختمانی و تعیین کاربری متعارض در حریم و بستر رودخانه‌ها و مسیل‌ها.

ساخت و ساز در ملک مشاع

تعریف املاک مشاع

سهم مالکین در جزء به جزء آن منتشر است و هر یک از مالکین به قدرِ حق خود از تمامی و یا قسمتی از ملک سهم دارد. لذا، وقتی که یکی از مالکین درخواست فروش سهمش را داشته باشد، تعیین سهم وی مشکلی است که باید از طریق افراز و تفکیک ملک مشاع برطرف گردد.

با عنایت به این‌که امکان دارد مال مشاع، عین یا منفعت یا دین یا مالی مثلی یا قیمی ‌باشد، قانون‌گذار در مرحله‌ی اول به شریک ها اجازه می‌دهد با رضایت و توافق بین خود، تقسیم را به صورتی که در خصوص آن توافق داشته باشند، انجام داده و چنانچه توافق انجام نشد، متقاضی تقسیم می‌تواند شرکا را به انجام تفکیک ملک مشاع از طریق مراجع قانونی مجبور بنماید.

اولین مرحله در ساخت و ساز در ملک مشاع

جریان ثبتی ملک مورد افراز باید پایان پذیرفته باشد، به این معنی که از لحاظ ثبتی مشکلی وجود نداشته و حتما دارای سند مالکیت باشد یا اینکه بعد از ثبت در دفتر املاک آگهی نوبتی و تحدیدی آن منتشر شده و در موعد مقرر نسبت به آن اعتراض صورت نگرفته باشد.

دومین مرحله در ساخت و ساز در ملک مشاع

درخواست هر کدام از شریکان با مستندات قانونی و مشخصات و آدرس درست به ادارۀ ثبت تحویل می‌گردد. پس از این مرحله است که ادارۀ ثبت محل وارد عمل می‌گردد و بررسی‌ها را شروع می‌نماید.

سومین مرحله در ساخت و ساز در ملک مشاع

پرونده مطرح توسط نمایندۀ ادارۀ ثبت محل از این حیث که ملک مورد نظر مراحل قانونی را طی نموده است و یا سند مالکیت دارد، بررسی می‌گردد تا اشکالات قانونی برای افراز و تفکیک ملک مشاع وجود نداشته باشد.

چهارمین مرحله در ساخت و ساز در ملک مشاع

نمایندۀ ثبت بعد از بررسی کردن پرونده مورد نظر، گزارشش را به رئیس ادارۀ ثبت ارسال می‌‌نماید تا او پس از مشاهده‌ی گزارش نمایندۀ ثبت تصمیم‌گیری نهایی را انجام دهد.

پنجمین مرحله در ساخت و ساز در ملک مشاع

رئیس ادارۀ ثبت چنانچه موضوع ساخت و ساز در ملک مشاع مورد نظر قابل افراز بودن باشد، پرونده مطروحه را به نقشه‌بردار ثبت برای معاینۀ محلی و انجام مراحل نقشه‌برداری می‌دهد.

ششمین مرحله در ساخت و ساز در ملک مشاع

نقشه‌بردار در معیت نمایندۀ ثبت در محل حاضر گردیده و از همه شرکا و افرادی که متقاضی افراز هستند دعوت می‌نماید و به امضای کلیه‌ی شرکای حاضر در روز معاینه و نیز خودِ نمایند‌ه‌ی ثبت رسانده و به مسئول واحد ثبتی تسلیم می‌نماید.

مسئول واحد ثبتی هم بعد از رسیدگی کردن موضوع و انطباق دادن درخواست با مقررات قانونی و مشاهده‌ی صورت ‌مجلس تنظیم شده، نقشه‌ی افرازی و نیز تطبیق آن با وضعیت و سابقه‌ی ثبتی، تصمیم خود را در بر رد یا قبول درخواست افراز و تفکیک ملک مشاع و نحوۀ آن اعلام می‌دارد.

هفتمین مرحله در ساخت و ساز در ملک مشاع

بعد از ثبت اعتراض متقاضی، در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک مشاع ،‌ دادگاه در خصوص رسیدگی به مدارک و مستندات ملک یا ساختمان مورد نظر بر اساس قوانین و مقررات و انطباق دادن مدارک ارائه شده با اسناد مالکیت ملک و قابل افراز بودن آن اقدام لازم را معمول می‌نماید.

هشتمین مرحله در ساخت و ساز در ملک مشاع

نمایندۀ ثبت با در نظر گرفتن صورت‌جلسه افرازی، پیش‌نویس سند مالکیت قطعه یا قطعات افرازی مورد نظر را تهیه کرده و دفتر املاک سند اولیه را باطل نموده و سند جدید صادر می‌کند و موضوع ابطال اسناد مالکیت مشاعی را طی بخشنامه‌ای به دفاتر اسناد رسمی تابعه اطلاع‌رسانی می‌کند.

نهمین مرحله در ساخت و ساز در ملک مشاع

شریک ها قادرند بعد از رأی دادگاه مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک مورد نظر، تقاضای فروش را انجام دهد که در این خصوص دادگاه بعد از بررسی دستور فروش، آن را به دایرۀ اجرای احکام مدنی امور فروش اموال غیرمنقول ارسال کرده و بعد از انجام تشریفات فروش ملک غیرقابل افراز طبق ماده ۱۰ قانون افراز املاک مشاع پس از کم کردن هزینۀ عملیات اجرایی بر اساس دستور دادگاه، مابین شریکان به میزان سهم تقسیم می‌نماید.

دهمین مرحله در ساخت و ساز در ملک مشاع

استعلام از شهرداری

ساخت و ساز در زمین اوقافی

زمین اوقافی به ملکی گفته می‌شود که مالک، آن زمین را برای امور خیریه و وقف کرده است. با توجه به این تعریف ساده از زمین‌های اوقافی به راحتی می‌توان حدس زد که در حال حاضر، مالک این زمین‌ها اداره اوقاف و امور خیریه است. هرگونه خرید و فروش اجاره یا دخل و تصرف در املاک اوقافی تحت نظارت اداره اوقاف و امور خیریه باید انجام گیرد.

با رعایت ضوابط و قوانین خاص می‌توان حتی یک ملک اوقافی را خرید یا فروخت. تمام این معاملات باید با تاییدیه از سوی اداره اوقاف همراه باشد. حتی اگر فردی مالک یک زمین اوقافی باشد نمی‌تواند بدون این تاییدیه، ملک خود را بفروشد یا اجاره دهد یا روی آن زمین پروژه‌های ساخت و ساز انجام دهد. اگر مشتریان بخواهند یک زمین اوقافی را معامله کنند مطابق با ضوابط و قوانین، سند زمین و مجوزها و تاییدیه‌ها باید با هماهنگی اداره اوقاف و سازمان ثبت اسناد صورت گیرد.

اگر زمینی از طرف اوقاف به کسی اجاره داده شود و به مستأجر اجازه احداث بنا و ساختمان روی آن زمین داده بشود و مستأجر مبادرت به احداث بنا کند، پس آن مستأجر مالک بنا محسوب می­‌شود و فقط باید اجاره عرصه (زمین بدون بنا) را به اوقاف پرداخت بکند. یک نکته مهم در رابطه با ساخت‌وساز روی زمین­‌های وقفی این است که اگر اوقاف اجازه ساخت‌وساز بدهد معمولاً برای اعیانی یعنی بنای ساخته‌ شده روی زمین وقفی، سندی تحت عنوان سند اعیانی به نام مستأجر صادر می­‌شود.

متأسفانه بعضی از مستاجرین املاک اوقافی بدون اجازه اوقاف مبادرت به ساخت‌ و ساز روی زمین وقفی و احداث بنا روی زمین اجاره‌ ای که از اوقاف گرفته‌اند می کنند که در صورت عدم دریافت اجازه قبلی یا رضایت بعدی اوقاف، عمل مستأجر در حکم تصرف و غصب میباشد و پس از شکایت از سوی دادگاه دستور قلع‌وقمع بنای احداث‌شده روی زمین داده می شود.

کسی که مالک اعیانی روی زمین وقفی باشد با اجازه اوقاف می ‌تواند ملک خود را به شخص دیگری بفروشد. علت این اجازه آن است که ملک مستأجر روی زمین (عرصه) وقفی است و استفاده اعیانی مستلزم استفاده و یا ورود به زمین وقفی است که در اختیار اداره اوقاف میباشد. در صورت تجویز فروش، از سوی اداره اوقاف یک اجاره نامه نسبت به عرصه با خریدار بسته می ‌شود.

بهترین فصل ساخت و ساز

هنگامی که سخن از بهترین زمان برای شروع ساخت و ساز می‌شود، بسیاری از افراد فصل تابستان را پیشنهاد می‌کنند. این در حالی است که از نظر علمی هنوز توجیهی برای این باور آورده نشده و تنها به خاطر تجربیات سازندگان مطرح شده است. شاید این تصور که تابستان بهترین فصل ساخت و ساز است تا حد زیادی درست باشد، اما اگر بخواهیم به صرفه جویی در مصرف هزینه ها نگاهی بیاندازیم، خواهیم دید که فصل زمستان به دلیل ارزان بودن مصالح کمی مقرون به صرفه تر به نظر می‌رسد.
با این حال نظر عموم مردم به فصل تابستان نزدیک تر بوده و اغلب این فصل را بهترین زمان برای شروع ساخت و ساز می‌دانند. اما تابستان تنها 90 روز است . این در حالی است که زمان استاندارد برای ساخت یک ساختمان 20 واحدی حداقل 10 ماه است. پس، انتهای کار به فصل زمستان موکول خواهد شد. از این رو باید یک تایم مناسب را برای شروع ساخت و ساز در نظر گرفت.

تایم مناسب برای شروع گودبرداری

اوایل اسفند ماه بهترین زمان برای شروع گودبرداری است. از آن جایی که با شروع فصل بهار احتمال بارندگی به 100 درصد می‌رسد، بهتر است زمان گودبردرای را در اوایل اسفند ماه آغاز کنیم تا با بارش باران مواجه نشویم. بارش باران می‌تواند مشکلات زیادی را برای ماشین های خاکبرداری و کامیونت ها ایجاد کند.

آغاز پی ریزی ساختمان از اواسط اسفند

بهتر است تا قبل از شروع تعطیلات نوروزی مراحل پی ریزی ساختمان را آغاز کنید. چرا که با اجرای فوندانسیون ساختمان و سقف سازی دیگر خیالمان از بارش باران راحت خواهد شد؛ به گونه‌ای که کارگران تا پایان تابستان وقت دارند تا مراحل نازک کاری اعم از لوله کشی، سقف کاذب، گچ کاری و غیره را به اتمام برسانند. پس از این که نازک کاری ساختمان به اتمام رسید دیگر بحث گرما و سرما از بین رفته و دغدغه‌ای از این بابت وجود نخواهد داشت. حال با خیال راحت می‌توان در فصل پاییز ادامه ساخت مجتمع مربوطه را پیش گرفت و به مراحل پایانی رساند.

ساخت و ساز در فصل سرما:

از نظر مهندسی ساخت و ساز در زمستان هیچ منعی نداشته و مشکلی را برای سازندگان به وجود نخواهد آورد. به گفته سازندگان حرفه‌ای و نام آشنا، این خود شما هستید که با تلقین های اشتباه مراحل ساخت و ساز را به تعویق می‌اندازید. اگر طبق استانداردهای تعیین شده از سوی نهادهای مربوطه اقدام به ساخت و ساز کنید، هیچ مشکلی شما را در روند اتمام کار تهدید نخواهد کرد. درست است که زحمات کارگران در این فصل بیشتر است و شرایط آب و هوایی به گونه‌ای است که راندمان کاری پایین می‌آید؛ اما، سازندگان در مناطق سردسیر که مشکل سرما در آن امری همیشگی است، با اتخاذ روش های فوق پیشرفته اقدام به ساخت و ساز اصولی می‌کنند. به گونه‌ای که عامل سرما هیچ خللی در روند کاری آنها ایجاد نمی‌کند. پس نتیجه می‌گیریم که در هر فصلی به شرط رعایت اصول ایمنی و استانداردهای روز جهانی می‌توان اقدام به ساخت و ساز کرد.

 

مسائل حقوقی ساخت و ساز

مسائل حقوقی دسته اول: یکی از پیش نیازهای لازم در قراردادهای مشارکت در ساخت این است که مالک، (بعنوان صاحب سند رسمی ملک کلنگی) باید در طول دوره ساخت نصف سهم عرصه (زمین) رو بنام سازنده بکند.

گرچه در مقابل ممکن است تضمیناتی مانند چک با مبالغ هنگفت به عنوان ضمانت اجرای عدم اتمام پروژه یا عدم انجام تعهدات از سازنده اخذ گردد که می تواند تا اندازه ای اعتماد متقابلی را به مالک از جهت تضمین در انجام هر مرحله از پیشرفت پروژه را بدهد، لیکن به جهت پیشگیری از بروز برخی مسائلی که اشاره شد، تمامی موضوعات و تعهدات شامل مشخصات عمومی ساختمان طی ضمیمه ای که جزء لاینفک قرارداد است، در قرارداد شفاف و روشن باشد. ضمن اینکه انجام تعهدات طرفین باید دارای مدت زمانی مشخص باشد و در صورت تخطی طرفین از انجام تعهدات خود در زمان مشخص شده و یا نادیده گرفتن برخی از مفاد آن، با تعیین ضمانت اجرای کارآمد مانند وجه التزام مقطوع و یا خسارت روزانه جبران ضرر و زیان احتمالی شود.

در پاره ای اوقات شرط هایی غیر قطعی و مبهم، در خصوص احداث بنای مازاد بر پروانه ساخت در طبقه آخر یا واحد های تجاری در طبقه همکف یا انجام خلاف و یا اضافه تراکم مازاد، در قرارداد گنجانده می‎شود. در این موارد نیز به دلیل اینکه به‎طور شفاف و روشن در قرارداد اولیه تکلیف سهم وتعهدات هر یک معین نشده برخی از سازندگان در شریک دانستن مالکین از سهم چنین مستحدثاتی که متعاقباً از شهرداری موفق به اخذ جواز شده اند، دچار تردید می‎شوند و حتی در بعضی اوقات کل بنای احداث شده این طبقات را از آن خود تلقی می‎نمایند و یا در فرض محکومیت به پرداخت جریمه تخلف ساختمانی بعضاً مالکین از پرداخت این هزینه ها خودداری می‎کنند و نهایتا عدم نیل به توافق منتهی به دعاوی طولانی مدت و پرهزینه خواهد بود.

مسائل حقوقی دسته دوم: مشکلات این دسته مربوط به پیش فروش سهم سازنده به افراد دیگر است. باید توجه داشت که معمولا سازنده‌ای خواهان پیش‌فروش است که پول کافی برای ساخت در اختیار ندارد و می‌خواهد با سرمایه دیگری پروژه را تمام کند و بعضاً مشاهده شده که برخی با انعقاد قرارداد ساخت و انجام برخی اقدامات اولیه در جهت کسب اعتماد پیش خریداران مبالغ هنگفتی را به امید ساخت و تحویل ساختمان موضوع قرارداد پیش فروش، از خریدار گرفته و متواری شده‌اند. لهذا راه حل قابل ذکر این است‎که؛در درجه اول باید توجه کرد که حق پیش‌فروش واحدها برای سازنده بسیار محدود و حتی الامکان سلب گردد و در شرایط بسیار سخت، سازنده تنها حق فروش‌ بخشی از سهم خود، آن هم بالنسبه به پیشرفت پروژه و با تایید مالک را داشته باشد. ویا به طور کلی تا قبل از اخذ پایان کار و انجام مراحل نهایی صدور سند تک برگی برای هر واحد جدید، حق فروش به ثالث داده نشود.

مسائل حقوقی دسته سوم: مشکلات ناشی از نقصان کمّی و یا کیفی و یا تغییرات سلیقه ای و بدون هماهنگی در انجام تعهدات مربوط به سازنده می‎باشد. بدین صورت که ممکن است آنچه که در روز تنظیم قرارداد مالک زمین از ملک ساخته شده خویش در آینده تصور می نموده با آنچه که در واقعیت توسط سازنده ساخته شده، بسیار متفاوت تر و با کیفیت ساخت یا مصالح پایین تر باشد. حتی ممکن است بعضا سازنده با تغییرات سلیقه ای عدیده در نقشه های اولیه موجب تفاوت فاحشی میان ملک ساخته شده با نقشه های اولیه گردد. این اختلافات می تواند بخش های مختلفی از ملک را در برگیرد؛ از مصالح غیر قابل رویت بکار رفته در سازه مانند: پی، فونداسیون، سقف ها و ستون های ساختمان تا مصالح و لوازم ظاهری مانند شیرآلات، کابینت ها، راه پله ها و سیستم های مختلف ساختمان.

در تمامی این موارد در جهت اثبات ادعا ضمن اینکه ذینفع ناچار به اخذ تأمین دلیل و پرداخت هزینه های کارشناسی و صرف وقت، از طریق شوراهای حل اختلاف می‎باشد، با توجه به حجم پرونده های محاکم حقوقی، باید روند دادرسی طولانی و هزینه های دادرسی سنگین را نیز تحمل نماید.

به همین جهت لازم است جزییات و مشخصات مصالح بکار برده شده همراه با تعیین برند و نوع درجه آن، از باطن ساختمان گرفته تا روکاری و روبنا، طی صورتجلسه جداگانه‎ای با تعیین خسارت ضمیمه قرارداد شده و به امضای طرفین برسد. همچنین به ناظری معتمد اختیار داده شود هر چندگاه یکبار از پروژه بازدید بعمل آورد، تا مالک در مقابل عمل انجام شده قرار نگرفته و عنداللزوم با تقاضای دستور موقت از دادگاه صالحه، از ادامه عملیات ساخت و ساز جلوگیری کند.