ابعاد مناسب زمین برای ساخت وساز

ابعاد مناسب زمین برای ساخت وساز

تا زمانی که نیاز بشر به مسکن وجود دارد ساخت و ساز اهمیت خود را از دست نمی‌دهد. از این رو قصد داریم در این مقاله به اجزای مختلف ابعاد مناسب زمین برای ساخت وساز به خوبی بپردازیم. با ما همراه باشید.باید این نکته مهم را در نظر بگیریم که ابعاد مناسب زمین برای ساخت وساز بسیار حائز اهمیت است .باید قبل از طراحی نقشه و شروع ساخت، آن را مورد بررسی قرار دهیم.مهندسان و ناظران ساخت و ساز یک سری قوانین و دستورالعمل را برای ابعاد بخش‌های مختلف یک سازه دارند. اما در اینجا سوالی که مطرح است این است :بهترین ابعاد برای ساخت و ساز باید چه ویژگی‌هایی داشته باشد؟

پیمانکاری ویلا و خرید زمین با ابعاد مناسب

خرید ویلا در شهرهای شمالی روز به روز طرفداران بیشتری پیدا می‌کند .و همین امر موجب شده است تا پیمانکاری ویلا نیز رونق چشمگیری داشته باشد. البته در این بین ممکن است افراد سودجو به مسائل فنی و مهندسی خیلی توجه نکنند .ولی در کل باید یکسری معیارها در ابعاد مناسب زمین برای ساخت وساز مد نظر قرار بگیرد تا در ساخت ویلا، مجوزهای لازم صادر بشود.

اولین مرحله ابعاد مناسب زمین برای ساخت وساز

اولین مرحله برای ساخت یک ویلا خرید زمینی با ابعاد مناسب است. البته متراژ و نقشه‌ای که صاحب زمین برای اجرای ویلا در ذهن خود دارد .می‌تواند روی ابعاد زمین مؤثر باشد. معمولاً زمینهایی که برای کاربری ساخت مسکن و ویلا مورد استفاده قرار می‌گیرند به صورت مربع یا مستطیل هستند.که توصیه می‌شود برای ساخت ویلاهای بزرگ و محوطه سازی آن‌ها از زمین‌های مستطیل شکل استفاده کنید تا بتوان فضای ورودی بیشتری را طراحی کرد.

در زمین‌های مستطیلی شکل طول زمین نسبت به عرض آن بیشتر است .بخش زیادی از محوطه ویلا در بخش جلوی ساختمان قرار می‌گیرد.امروزه به علت قواره بندی زمین‌ها به خصوص در فضای مرکز شهر، انتخاب ابعاد زمین کمی مشکل شده است .ولی باز هم می‌توان زمین‌هایی با متراژ بالا در اطراف شهر پیدا کرد که قدرت انتخاب بیشتری به صاحب ملک می‌دهد.

نکته بعدی اریب بودن زمین می‌باشد اریب بودن زمین می‌تواند در ساخت و ساز ویلا مشکل ایجاد کند. پس در صورتی که زمین دارای مشکلات این چنینی باشد ؛ باید بخش اریب در محوطه ویلا قرار بگیرد و در بخش زیربنا لحاظ نشود.البته در برخی از زمین‌های زیر ساخت به علت این که محوطه بیرونی زیادی وجود ندارد قسمت‌های اریب برای طراحی پاسیو، بالکن و … در نظر گرفته می‌شود ولی زیبایی آنچنانی به ویلا نخواهد داد.

انواع کاربری زمین برای ساخت و ساز

بهترین روش برای مشخص شدن کاربری یک زمین آن است که گزینه‌های مورد نظر خود را از شهرداری و سازمان‌های مربوطه استعلام کنید چرا که ساخت در زمین زراعی به دلیل کاربری متفاوت یک معامله غیر قانونی است.

انواع کاربری زمین

کاربری مسکونی:این نوع از زمین‌ها را برای ساخت انواع ویلا و ساختمان و غیره می‌توان استفاده کرد در واقع در این زمین‌ها برای ساخت خانه‌هایی مناسب برای زندگی می‌توان اقدام کرد.

کاربری کشاورزی:دسته دیگری از زمین‌ها دارای کاربری کشاورزی هستند به این صورت که این زمین‌ها یا باغ‌های وسیعی هستند یا اراضی زراعی و تفاوت آنها به این صورت است:

باغ‌ها زمین‌هایی هستند که در آنها درخت کاشته می‌شود که با نام مشجر هم شناخته می‌شوند یعنی زمین‌هایی که قابلیت کاشت درخت در آنها وجود دارد.

اما اراضی زراعی به آن دسته از زمین‌هایی اطلاق می‌شود که در آنها محصولات زود بازده کشت شده و عمدتا برای کشت محصولاتی مانند صیفی جات مورد استفاده قرار می‌گیرند.

کاربری تجاری:هدف از کاربری این زمین‌ها راه اندازی کسب و کار و تجارت است که از آن می‌توان برای مغازه یا رستوران یا ارائه خدمات دیگر نیز استفاده کرد. توجه به این نکته بسیار مهم است که برای راه اندازی یک ملک تجاری علاوه بر آنکه کاربری زمین باید تجاری باشد، مجوز ملک نیز باید از نوع تجاری صادر شود.

کاربری صنعتی:زمانی که هدف از خرید یک زمین راه اندازی کارخانه، برپایی یک صنعت و محلی برای تولید باشد، باید کاربری زمین از نوع صنعتی تعریف شده باشد.

کاربری اداری – دولتی:این نوع از زمین‌ها برای ساخت نهادهای دولتی مانند شهرداری‌ها، وزارتخانه‌ها و مواردی مانند آنها مناسب هستند

کاربری معدن:این نوع از زمین‌ها پتانسیل استخراج مواد ارزشمند را دارند. زمانی که اطمینان به دست بیاید که در درون زمینی سنگ و یا مصالح با ارزشی وجود دارد که قابلیت استخراج را نیز دارد، کاربری معدن برای این نوع از زمین تعریف می‌شود. حتی اگر خاک این نوع از زمین قابل استفاده برای کارهای مهم باشد باز هم نوع کاربری زمین را تحت عنوان کاربری معدن ثبت می‌کنند.

کاربری خدماتی:زمانی که زمینی با  هدف ارائه خدمات و کسب درآمد در اختیار متقاضیان قرار بگیرد دارای کاربری خدماتی است. تفاوت این نوع کاربری با کاربری تجاری آن است که در این نوع کاربری هدف خدمت رسانی به عموم مردم است که به همین دلیل هم شامل هزینه‌های شهرداری نمی‌شود. برای مثال حمام‌های عمومی در این دسته جای می‌گیرند.

کاربری فضای سبز:این نوع از زمین‌ها، بهترین گزینه‌ها برای احداث پارک‌ها و فضاهای سبز هستند.

کاربری ورزشی:این کاربری شامل باشگاه‌های ورزشی می‌شود و عمدتا برای ساخت ورزشگاه‌های ورزشی مورد استفاده قرار می‌گیرد.

کاربری حمل و نقل

کاربری که مخصوص ایستگاه مترو، پایانه‌های مسافربری، راه‌آهن‌ها و حتی فرودگاه‌ها باشد را کابری حمل و نقل گویند. به دیگر عبارت هر زمینی که محلی برای حمل و نقل و مراجعه مسافرین است دارای کاربری حمل و نقل است.

کاربری آموزشی:این نوع از کاربری شامل مهدکودک تا دبیرستان‌ها و دانشگاه‌ها می‌شود.

کاربری تجهیزات شهری:کاربری تجهیزات شهری مواردی مانند تأسیسات زیربنایی همچون آب و برق و گاز و مواردی هم‌چون فاضلاب‌های شهری را شامل می‌شود.

کاربری فرهنگی- مذهبی:مساجد دارای این نوع از کاربری هستند، قبرستان‌ها نیز شامل این نوع کاربری می‌شوند، کتابخانه‌ها و سینما‌ها نیز از جمله این نوع کاربری به حساب می‌آیند

مجوز ساخت خانه ‌باغ در روستاها و حریم شهرها

1. مرجع ذیصلاح برای تصمیم‌گیری در مورد مجوز ساخت خانه باغ در روستاها و حریم شهرها کیست؟

برای دریافت مجوز ساخت خانه باغ، در قدم اول باید مجوز تغییر کاربری دریافت شود. تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری اراضیی زراعی و باغ‌ها در هر استان، برعهده کمیسیون تبصره 1 ماده 1 است. این کمیسیون به‌ریاست سازمان جهادکشاورزی تشکیل می‌شود.

2. مدارک لازم برای دریافت مجوز ساخت خانه باغ چه مواردی است؟

مدارک لازم در هر پرونده، متناسب با ماهیت و مکان طرح، متفاوت است. توصیه می‌شود برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد هر طرح، به مدیریت امور اراضی استان یا مدیریت جهادکشاورزی شهرستان خود مراجعه نمایید.

3. مراحل اخذ مجوز تغییر کاربری باغ‌ به چه صورت است؟

اخذ مجوز تغییر کاربری اراضی و باغ‌ها که منجر به دریافت مجوز ساخت خانه باغ می‌شود، روند مشخصی دارد. در ادامه مهم‌ترین موارد آن ذکر می‌شود:

مرحله اول:ابتدا باید فرم درخواست تغییر کاربری باغ تکمیل شود. سپس این فرم همراه مدارک مالکیت باغ، مجوز تأسیس یا موافقت اصولی طرح مورد نظر، نقشه عرصه و نامه موافقت اداره کل محیط زیست و سایر مدارک مورد نیاز در اختیار مدیریت جهادکشاورزی شهرستان قرار گیرد.

مرحله دوم:مدیریت جهادکشاورزی شهرستان، درخواست متقاضی را بررسی می‌نماید. قدم بعدی تهیه گزارش و کروکی از باغ مورد نظر است. این موارد، همراه مدارک و درخواست متقاضی به مدیریت امور اراضی استان ارسال می‌شود.

مرحله سوم:گزارش مدیریت جهادکشاورزی و درخواست متقاضی، در دبیرخانه کمیسیون مستقر در مدیریت امور اراضی ثبت می‌شود. اگر زمین مورد نظر برای ساخت خانه باغ، غیرزراعی و غیرباغی محسوب شود، پس از تأیید ریاست سازمان، پاسخ لازم توسط دبیرخانه به متقاضی و مراجع ذیربط اعلام می‌شود.

مرحله چهارم:پرونده در کمیته کار کمیسیون مطرح می‌شود. در صورت نیاز، اعضاء کمیته کار از باغ بازدید کرده و نظر کارشناسی را اعلام می‌کنند.

مرحله پنجم:پرونده در کمیسیون تبصره 1 ماده 1 مطرح می‌شود. اگر این کمیسیون با تغییر کاربری باغ مخالفت نماید، نتیجه به متقاضی و دستگاه ذیربط توسط دبیر کمیسیون اعلام می‌گردد.

مرحله ششم:در صورت موافقت کمیسیون با تغییر کاربری باغ، اگر طرح مورد نظر مشمول پرداخت عوارض قانونی نباشد، مجوز لازم توسط دبیرخانه صادر می‌شود. اگر طرح مشمول پرداخت عوارض باشد، پرونده توسط دبیر کمیسیون به مدیریت جهادکشاورزی شهرستان جهت تعیین قیمت اراضی از طریق کمیسیون تقویم، ارجاع می‌گردد .

مرحله هفتم:بعد از تعیین قیمت باغ توسط کمیسیون تقویم اراضی مستقر در مدیریت جهادکشاورزی شهرستان، نظر این کمیسیون توسط مدیریت جهادکشاورزی شهرستان، به دبیرخانه کمیسیون تبصره 1 ماده 1 و به متقاضی جهت واریز مبلغ عوارض به شماره حساب الکترونیکی خزانه‌داری کل کشور ابلاغ می‌گردد.

مرحله هشتم:پس از پرداخت عوارض توسط متقاضی، مجوز تغییر کاربری برابر مساحت مورد تصویب جهت اجرای طرح توسط کمیسیون تبصره 1 ماده 1 صادر و نتیجه به مدیریت جهادکشاورزی شهرستان نیز اعلام می‌شود.

مرحله نهم:بعد از دریافت مجوز تغییر کاربری، فرد می‌تواند برای ساخت بنا در باغ خود، از شهرداری مجوز ساخت خانه‌ باغ را دریافت نماید.

4. عوارض دریافت مجوز ساخت خانه باغ چقدر است؟

در مواردی که برای باغ‌ها مجور تغییر کاربری صادر می‌شود، 80% قیمت باغ با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری، بابت عوارض از مالک دریافت و به خزانه‌داری کل کشور واریز می‌شود. البته ساخت خانه باغ برای سکونت شخصی صاحبان زمین تا 500 مترمربع مشمول پرداخت عوارض نخواهد بود.

5. مدت قانونی پاسخگویی به تقاضاهای تغییر کاربری باغ برای دریافت مجوز ساخت خانه باغ چقدر است؟

سازمان جهادکشاورزی باید حداکثر در مدت 2 ماه از تاریخ دریافت تقاضا، نسبت به صدور پاسخ اقدام کند. اگر مدارک مورد نیاز ظرف مدت 1 ماه از تاریخ ثبت درخواست توسط متقاضی تکمیل نشود، پرونده از دستورکار کمیسیون خارج می‌شود. پس از تکمیل پرونده، موضوع براساس نوبت در دستورکار کمیسیون قرار می‌گیرد.

عملیات تخریب در ساختمان سازی

عملیات تخریب در ساختمان سازی

1) قبل از مجوز شروع کار برای عملیات های تخریب ساختمان، باید بررسی های مهندسی توسط شخص ذی صلاح برای تعیین شرایط کف ها، دیوارها، چارچوب ها و اسکلت و امکان خراب شدن بدون برنامه بخش های ساختمان صورت گیرد. ساختمان های مجاور باید چک و بررسی شود. کارفرما بایستی گواهی یا مجوز مکتوب برای عملیات های تخریب داشته باشد.

2) عملیات تخریب شامل کارهایی مانند بوته کنی، تخریب ساختمان های بنایی، آجری، فلزی، بتنی و … است.

3) تخریب معمولا برای ساختمان های باربر سنتی (غیر اسکلتی) مساحت زیربنای ساختمان ملاک است.

4) تخریب برای ساختمان های اسکلت فلزی، وزن اسکلت سازه ملاک است و برای ساختمان های اسکلت بتنی حجم اسکلت سازه ملاک است.

5) تخریب دیوارها، سقف ها و فوندانسیون در ساختمان های اسکلت فلزی و بتنی براساس حجم ملاک است.

6) منظور از خاکبرداری و گودبرداری عبارت است از برداشت خاک های محوطه، گودبرداری پی ساختمان ها و محل ابنیه فنی تاسیسات، برداشت خاک از منابع قرضه با وسایل، تجهیزات و ماشین آلات مورد تایید تا تراز و رقوم خواسته شده در نقشه های اجرایی و دستورالعمل نظارت

7) در پروژه های عمرانی عملیات خاکی معمولا باید به وسیله ماشین انجام شود مگر در موارد خاص مانند حجم کم عملیات خاکی و عدم امکان مانور ماشین آلات، که در این صورت عملیات خاکی باید به وسیله ابزار دستی انجام شود.

8) انواع زمین ها به صورت زیر طبقه بندی می شوند:

زمین های لجنی: زمین هایی هستند که عامل کار با وزن طبیعی خود، در آن به حدی فرو رود که انجام عملیات به سهولت مقدور نباشد

زمین های نرم: زمین هایی هستند که با بیل قابل برداشت باشند.

زمین های سخت: زمین هایی هستند که با کلنگ و دج بر کنده شوند.

زمین های سنگی: زمین هایی هستند که برای کندن آن ها چکش های بادی سنگبری یا مواد منفجره نیاز باشد

طبقه بندی زمین با تایید مهندس مشاور و تصویب کارفرما تعیین می شود.

9) ملاک محاسبه عمق در پی هایی که داخل گود کنده می شوند تراز کف گود خواهد بود.

10) حجم عملیات خاکی براساس کار اجرا شده طبق نقشه و مشخصات، دستور کار و صورت مجلس ها محاسبه می شود

11) واحد عملیات خاکی متر مکعب می باشد.

12) عملیات بنایی با سنگ به دو صورت زیر انجام می شود:

عملیات بنایی با سنگ لاشه و ملات های ماسه سیمان، ماسه آهک و ملات باتارد که برای کارهای پی سازی و کرسی چینی و دیوار حائل و یا دیوار خارج از پی کاربرد دارد.

عملیات بنایی با سنگ به صورت خشکه چینی که در بلوکاژ کف، ساختمان و محوطه ها درناژ و خشکه چینی پشت دیوارهای حائل و زهکشی کاربرد دارد.

13) بلوکاژ: عبارت است از سنگ چینی در کف ساختمان با سنگ لاشه یا سنگ قلوه به منظور زهکشی

14) درناژ: عبارت است از سنگ ریزی پشت دیوارها و پی ها با سنگ قلوه یا سنگ لاشه به منظور زهکشی

15) استفاده از قلوه سنگ و سنگ لاشه به صورت خشکه چینی دارای خاصیت مویینگی است و از تراوش آب به سمت بالا جلوگیری می نماید.

قوانین استفاده از پارکینگ آپارتمان

پارکینگ مزاحم چیست؟

اگر در یک ساختمان فضای پارکینگ به صورتی باشد که راه عبور باقی پارکینگ ها باز باشد و برای آنها مشکلی ایجاد نکند شهرداری با توافق اعضای ساختمان و دستورالعملی که در این مورد وجود دارد پارکینگ مزاحمی را در آن فضای آزاد ایجاد میکند که مثلا دو ماشین بتوانند پشت سر هم پارک کنند.

یک مشکلی در این نوع پارکینگ وجود دارد و آن این است که هر زمان یکی از مالکان بخواهد ماشین خود را حرکت دهد مالک پارکینگ مزاحم هم باید خودرو خود را جابه جا کند. در ضمن قیمت این پارکینگها از پارکینگهای اختصاصی کمتر است، و با وجود اینکه شخص صاحب پارکینگ میشود اما برای یکی دیگر از صاحبان پارکینگ مزاحمت ایجاد میکند.

نحوه تقسیم پارکینگ مزاحم

نحوه تقسیم پارکینگ مزاحم با توافق همه اعضای ساختمان است در غیر این صورت شهرداری و اداره ثبت بر اساس اولین و آخرین قرارداد خریدارها، قوانین پارکینگ را تقسیم میکند که در بیشتر مواقع پارکینگ مزاحم به شخصی داده میشود که آخرین قرارداد را دارد.

قوانین استفاده از  پارکینگِ دیگری بدون اجازه

اگر شخصی در ساختمان خود زندگی نکند و پارکینگ او خالی باشد، وقتی شخص موردنظر باز گردد و در آپارتمان خود سکنی گزیند اگر کسی از همان ساختمان از پارکینگ او بدون اجازه اش استفاده کرده باشد، شخص موردنظر باید اجاره این مدت را به مالک آن بپردازد و همچنین مالک میتواند آن را درخواست کند.

ولی اگر مالک، خود اجازه استفاده از پارکینگش را به شخصی یا به مدیر ساختمان سپرده باشد دیگر نمیتواند چنین ادعایی داشته باشد. در کل استفاده از پارکینگ دیگری بدون اجازه مالک آن خلاف قانون است و اگر مالک شکایت کرده و اقامه دعوی کند شخص مورد نظر باید اجرت المثل (اجاره مدت تصرف) را به مالک بپردازد که مقدار آن را کارشناسان دادگستری تعیین میکنند.

همچنین اگر شخصی ماشین خود را در پارکینگ دیگری بدون اجازه او بگذارد و حاضر نشود آن را بردارد جرمش تصرف عدوانی (بدون رضایت مالک) است و مجازات آن جزای نقدی تا حبس و رفع تصرف و مطالبه خسارت وارده به مالک باشد.

پارک کردن موتور سیکلت در پارکینگ

در صورتی که مالک باشید و پارکینگ نداشته باشید اما یک موتور کوچک داشته باشید و بخواهید آنرا در پارکینگ بگذارید، در صورتی میتوانید از پارکینگ استفاده کنید که تمامی مالکین رضایت داده باشند. در غیر اینصورت نمیتوانید از پارکینگ استفاده کنید و یا تقاضای ریموت کنترل درب را بکنید.

اجاره پارکینگ از ساختمان دیگری

اگر شخصی بخواهد پارکینگی را اجاره کند و پارکینگ برای اهالی همان ساختمان باشد؛ مشکل به وجود نمی آید ولی اگر از اهالی ساختمان دیگری باشد اشکال دارد و قابل اجرا نیست. ولی میتواند با سایر ساکنین توافق کند و برای مدت کوتاهی این کار را انجام دهد. ولی واگذاری کامل پارکینگ، به ساختمانهای دیگر امکانپذیر نیست.